KORONAVİRÜSÜN İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Dünya genelinde kısa sürede onbinlerce insanı etkileyen, binlercesinin ölümüne sebep olan ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından “pandemi-salgın hastalık” ilan edilen koronavirüs salgını, tüm dünyayı olduğu gibi Türkiye’yi de fazlasıyla etkilemiştir. Yakın gelecekte daha fazla etkilemesi de muhtemeldir.

Bu kapsamda gerek hükümet yetkilileri tarafından virüsün yayılmasının engellenmesi amacıyla getirilen tedbirler, gerekse de kişi ve kurumların kendi insiyatifleriyle aldığı evden çalışma, evden çıkmama gibi önlemler, günlük yaşamı olduğu kadar ticari hayatı da etkilemektedir.

Özellikle İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan genelge uyarınca 16.03.2020 tarihi saat 24:00 itibariyle uygulamaya konulan ve “tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan-düğün salonu, çalgılı-müzikli lokanta-kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerinin geçici bir süreliğine durdurulmasına” yönelik tedbirler, söz konusu genelge kapsamına girmesi sebebiyle zorunlu olarak kapatılan işyerlerinin kira bedeli ve ortak gider ödeme yükümlülüklerinin ne olacağı konusunda belirsizlik yaratmıştır.

Keza aynı şekilde AVM gibi toplu sirkülasyon olan yerlerde her ne kadar henüz bir kısıtlama söz konusu olmasa da insanların koruma amaçlı olarak bu tür yerlere gitmeyi tercih etmemesi sebebiyle sirkülasyon sayılarında çok ciddi düşüşlere yol açmış, bu durum da yüksek kira ve ortak gider yükümlülüğü altındaki kiracıların söz konusu borçları ne şekilde ödeyeceği veya hukuki olarak bu yükümlülükleri askıya alma veya bertaraf etme imkanı olup olmadığının sorgulanmasına yol açmıştır.

Kira ilişkisinin diğer tarafı olan mal sahipleri cephesinde de, genellikle yatırım finansman-kredi vasıtasıyla sağlanmış olduğundan ve kira gelirleri de söz konusu finansman teminatı olarak temlik edilmiş olduğundan, olası bir askıya alma/fesih durumunda kredi sözleşmeleri tahtındaki temerrüt durumları açısından endişe oluşturmuş, benzer şekilde mal sahibinin nakit akışının ve dolayısıyla ödemelerinin de olumsuz etkilenme durumunu ortaya çıkarmıştır.

Peki koronavirüsün ve pandemi ilan edilmesinin, özellikle kira sözleşmelerine etkisi nedir? Bu bir mücbir sebep midir? Aşırı ifa güçlüğü söz konusu mudur? Kiracıların ve mal sahiplerinin hakları nelerdir?

Öncelikle belirtmek isteriz ki Türk Hukukunda “mücbir sebep” kavramı ve nelerin mücbir sebep sayılacağına ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır.

Hangi durumların mücbir sebep teşkil edeceğinin ve bu durumların gerçekleşmesi halinde tarafların yükümlülüklerinin ne olacağının sözleşme esnasında taraflarca serbestçe belirlenmesi mümkündür. Türk mahkemeleri ve Yargıtay, İngiliz hukuku ve mahkemelerinin aksine, taraflarca belirlenen mücbir sebep hallerini tahdidi olarak yorumlamamakta, söz konusu maddelere koyulan “ve benzeri” gibi ifadeleri daha geniş yorumlama eğilimindedir. Dolayısıyla, sözleşmede açıkça sayılan haller dışında kıyasen o kapsama girebilecek durumlar da mahkemelerce dikkate alınmakta ve mücbir sebep olarak değerlendirilebilmektedir.

Bu kapsamda öncelikle yapılması gereken, sözleşme metni içerisinde mücbir sebep düzenlemesi yer alıp almadığının, yer alıyorsa hangi hallerin bu kapsama girdiğinin ve bunun taraf yükümlülüklerine etkilerinin incelenmesidir.

Eğer sözleşmede bu yönde bir düzenleme yoksa, bu durumda 6098 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri devreye girecektir.

Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi genel anlamda “aşırı ifa güçlüğünü” düzenlemektedir. Söz konusu madde uyarınca:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’

Söz konusu genel maddeye ilaveten, Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerini düzenleyen ilgili bölümünde yer alan özel bir madde olan 331. Madde’de ise olağanüstü fesih sebepleri düzenmektedir.  331. Madde uyarınca:

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Burada önemle belirtilmesi gereken husus, söz konusu maddenin kiracısı Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sayılan kişiler veya özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiralarında 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe gireceğidir. Söz konusu 01.07.2020 tarihine kadar sözleşmede bir düzenleme varsa sözleşmedeki düzenleme, yoksa da mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun aynı konuyu düzenleyen 264. Maddesinde yer alan:

Muayyen bir müddetle aktedilen gayrimenkul icarında, mucip akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusünde; iki taraftan her biri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni mehillere riayet etmek şartiyle ve icar müddetinin hitamından evvel feshi ihbar edebilir.

İcar bir sene veya daha uzun bir müddet için akdedilmiş ise, mucir veya müstecire verilecek tazminat altı aylık bedeli icardan az olamaz.

Müstecir kendisine tazminat verilmedikçe mecuru terke icbar olunamaz.” hükmü dikkate alınacaktır.

Yukarıda yer alan maddeler ışığında, koronavirüsün işyeri kiralarına ve ortak gider ödeme yükümlülüklerine etkisi değerlendirildiğinde:

  1. Eğer sözleşmede mücbir sebep maddesi mevcutsa ve mücbir sebebin sonuçları düzenlendiyse, söz konusu düzenleme uyarınca hareket edilmesi gerekecektir.
  2. Eğer sözleşmede mücbir sebep maddesi yoksa, gerek kira bedeli gerekse de ortak gider ödeme yükümlülüğü açısından Borçlar Kanunu Madde 138 uyarınca uyarlama veya 01.07.2020 tarihine kadar 818 Sayılı Mülga Borçlar Kanunu’nun 264. Maddesi uyarınca, 01.07.2020 tarihinden sonra ise (eğer söz konusu maddenin yürürlük tarihi ertelenmezse) 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 331. Maddesi uyarınca fesih söz konusu olabilecektir. Olası bir fesih durumunda bunun haklı sebeple fesih teşkil edip etmeyeceğinin ise olay bazında incelenmesi gerekmektedir. İçişleri Bakanlığı Genelgesi uyarınca kapatılmasına karar verilmeyen işyerlerine ilişkin fesih taleplerinin, söz konusu işyerleri Genelge kapsamında olmamasına rağmen işyerlerince alınan tedbirler kapsamında kapatılması hali de dahil olmak üzere, haklı bir fesih sebebi teşkil etmesinin mümkün olmadığı kanaatindeyiz. Kaldı ki AVM müşteri sirkülasyonunun düşmesi de kanaatimizce şu aşamada haklı bir fesih sebebi yaratmamaktadır. Genelge uyarınca kapatılan işyerlerine ilişkin olarak ise, işyerlerinin kapalı kalacağı süreye ve mevcut durumun koşullarına bağlı olarak, uyarlama talep edebileceklerini düşünüyoruz.
  3. Ortak gider anlamında ise biraz daha farklı bir durum ortaya çıkıyor, keza ortak gider kapsamına dahil olan güvenlik, temizlik, ortak alan aydınlatması gibi hususlar, işyeri kapalı olsa dahi verilmeye devam edilmesi gereken hususlar olduğundan ve özellikle AVM’lerde diğer işyerlerinin açık olduğu da göz önüne alındığında durdurulması mümkün olmayan hizmetler olduğundan bu ortak gider ödemelerinin yapılması gerekeceği kanaatideyiz. Ancak, söz konusu önlemler kapsamında verilmeyen ortak hizmetlere ilişkin bedellerin indirilmesi söz konusu olabilecektir. Bu kapsamda AVM yönetimlerinin de iyiniyet kuralları gereğince söz konusu süre boyunca işbu hizmetleri kiracıların durumunu da gözeterek en ekonomik şekilde sağlaması gerekmektedir.
  4. Bir başka önemli husus da, Genelge uyarınca kapatılan işyerleri haricindeki işyerlerinin, kendi insiyatifleri ve kararları doğrultusunda işyerlerini kapatmaları durumunda, eğer sözleşmede işyerinin kapalı tutulmamasına ilişkin düzenlemeler mevcut ise ödemek durumunda kalacakları cezalar ve mal sahiplerinin bu sebeple fesih haklarıdır. Zira pekçok sözleşmede kira süresince işyerlerinin belirli saatler arasında mutlaka açık bulundurulması yönünde düzenlemeler mevcut olup aksine davranışlar para cezası veya fesih gibi yaptırımlara bağlanmış durumdadır. Mevcut koşullarda Genelge uyarınca kapatılmasına karar verilmemş işyerlerinin kendi insiyatifleriyle işyerlerini kapatmaları durumunda bu düzenlemeleri de dikkate almaları önem arz etmektedir.

Dünya ve ülke olarak daha önce hiç de alışık olmadığımız bir süreç yaşamakta olduğumuzdan, bu dönem atlatılıncaya kadar mal sahipleri ve kiracıların iyiniyetle orta bir yol bulmaya çalışmalarının, koronavirüs sonrası dönemde daha fazla zarara uğranılmasının önüne geçebilmek için elzem olduğu kanaatindeyiz.

Detaylı bilgi için bizimle her zaman irtibata geçebilirsiniz.

Saygılarımızla,

Av. İnanç Akalın

Kıdemli Ortak

BodenLaw